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城镇化红利可持续增长再造地产繁荣

发布时间:2021-01-21 17:11:09 阅读: 来源:挂毯厂家

城镇化红利 可持续增长再造地产繁荣

观点地产网陈淮很多媒体朋友喜欢问,中国的新城镇化如何避免过去10年的房地产化,这个包含一个虚假的确认的前提。好像我们过去这些年的房地产的发展就是一个房地产化。我想讲的第一个问题是,中国的城镇化从来没有过房地产化。80年代,一个中国老人在南海边画了一个圈,平地生起了深圳这样一座新城,我们有了珠三角这样一个国民经济增长的带头地区,有了对外开放的一个窗口,有了向市场经济转变的实验区,90年代初期浦东开发,差不多是同样再造了一个新上海,带动了长江下游15个城市的发展,我们就有了第二个国民经济增长带头地区。把这样一些重大的发展说成是房地产化,我以为是没有道理的。这是第一条。  第二,我们在过去10年、20年中,不管是开发区、工业园区还是新城区,这些新区建设,使我们城市的人口承载能力大为提高,我们1980年有1.9亿城镇人口,2012年城市里实际装载了7.2亿人,实际上在城镇中远远超过8.5亿人,因为还有流动人口没有统计在内。这流动人口不是他今天在,明天不在了,是张三走了,李四来,这个规模是不会减小的,我们城市这么多人装进去,并且有饭吃,有工作,有地方住,这怎么能叫房地产化?中国的城市化带动了我们扩大内需,带动了我们经济改革,所有这些新城区,新园区的建设,是我们新体制的最重要的试验田。  第三,在过去10年、20年、30年中,真正中国走出了贫困,实现了温饱,靠什么?到80年代中后期的时候,10亿人里还有2.4亿人吃不饱饭,到今天我们13.6亿人基本解决了温饱问题,其中主要是农民进城经商、务工取得的工资性收入的贡献,并不是农民直补的贡献,主要是工资的贡献,谁给他们提供了工资和工资性收入?城市和城市建设。尽管这个城市建设过程中,还存在着巨大的不足,在制度上,在基础设施的完善上,我们还能举出更多的不足,但是不论它怎么不足,也不可以把它概括为所谓的房地产化,这种认识是过于片面和不符合历史与客观实际的。我们能够开了举世瞩目的奥运会、世博会,能够有一大批和全世界在一个水平线竞争的产业,比如中国的家电产业当之无愧的世界第一,不论是黑家电、白家电、大家电、小家电,我们世界第一。比如我们的钢铁业,中国的钢产量占全世界钢产量的67%,比如我们的汽车业在2009年一举从1300多万辆暴增到1800多万辆,从那以后稳居世界第一,这些规模的扩张,没有城市化、城市基础设施完善,是不可想象的。希望我们大家把眼界看开阔一点,特别是我们掌握了媒体舆论喉舌的朋友们,再不要说这种无知、过于狭窄的话。  中国房地产城镇化的红利,我们已经尝到了,并且还在不断的扩张和示范中,这是第一。  第二,我们怎么能够实现房地产健康平稳发展的问题?我从一些公共媒体上、舆论平台上看到,又开放房地产企业再融资是不是就泡沫了?房地产企业拿地是不是就是我们的城镇化又走偏了?房地产企业不拿地、不融资,它干什么?开海鲜馆不进货、不买鱼虾,他怎么做生意?这个问题问得是没有逻辑和道理的。古今中外,凡是盖房子,一般规律就是要借钱的,山区老农民给儿子娶媳妇盖房子,也要把十里八乡亲戚朋友借遍,这叫动用农村社会金融资源。消耗土地、资金,这是正常的再循环过程。  我们首先说,怎么样房地产业就平稳健康发展了?第一是让他们更快、更多、更好地盖房子,而不是把开发商都逮起来,不让盖房子,不盖、少盖、盖坏房子。还有比盖更多房子更重要的城镇化的事吗?不管是房价问题,还是蜗居问题,还是刚需问题,还是农民的市民化问题,在城镇化的问题上,首先要有房地产业在规模、技术、竞争力上不断改善和提高,而不是萎缩。  第二,房地产业健康平稳发展,是把房子盖在合适的地方,我们过去十年盖了非常多的房子,我们住房建设的规模和速度可以说全世界无人能比,我们仅仅北京和上海一个城市,一年的开盘总量可以抵得上欧盟主要城市加在一起的开盘总量,但是最重要的是,我们的房子过度集中在北、上、广、深了。  刚才我们前一个发言者说北京的房价涨了多少,或者房子增长了多少,而全国只增长了5%,我们过去一些年,城市结构的不合理,是今后一个重点需要调整的方向,如果我们不能解决大中小城市协调发展、二三线城市的加速扩张,而不是限制,那么我们永远解决不了北、上、广、深的房价问题,你用限购、限贷、限价,你把什么都限制了,你也不可能解决这些地方的房价问题。因为这些有限的大城市不可能无限制的盖房子,并且容纳几亿人的需求的。健康平稳发展的第二个,在调整供求关系上,把供和求更多的重心放在二三线城市,放在中小城镇,实现城市结构的合理调整。  第三,房地产业健康平稳发展还需要改革,我们现在最大的问题是在房地产业发展过程中两个最基础、最重要的要素,一个叫土地,一个叫资金,它们还远远没实现市场经济。政府还是唯一的土地供应者,政府既是供给者,又是房地产市场的调控者,又是土地利益的受益者,这样一种格局,不可能有什么平稳健康发展,土地制度的改革以及充分市场化,包括资金,今天上午我们讨论的问题中我曾经讲到一点,我们现在有市场化的利率吗?也就是资金的价格有通过自发的、充分竞争实现的市场价格吗?我们有多元化的市场化融资渠道吗?我们有供开发商选择的风险配置方式不同的直接融资品种吗?改革不仅仅是向市场经济的改革,还包括要不断地削减,而不是强化政府的权力。在过去十年的调控中,我们最大的缺陷之一,就几乎所有的调控措施,不管它是国五、国十、国二十,都是在不断地强化政府的权力,弱化市场经济配置资源的作用。市场那只看不见的手越来越看不见,政府那只闲不住的手,越来越闲不住。改革是我们健康、平稳发展的最关键、最重要的落脚点第一。  第四,我们如何实现有限的供给?我们绝不可能在未来3年、5年、10年、20年这样一个短期、长期的过程中,让所有的需求想在什么时间实现就什么时间实现,恐怕供不应求将是长期存在的,哪一部分住房需求应该最先解决?住房紧张的群体,等着结婚的群体,以及进城务工、经商群体,他们应该是我们的供给中首先应该得到满足的群体。这是我讲的第二个问题,什么叫房地产业健康平稳发展,别老把短期的调控和长效机制联系起来,长效机制是一项制度建设,是我们的房地产企业怎么更强大,而不是弱小,劳动力的需求更快更好的满足,而不是通过政府的分配来得到满足。  最后说一个短期的经济运行问题。2013年中国经济首位的目标是维护国民经济的稳定运行,是保住国民经济增速的下限,防止通胀突破上限。在这样一个过程中,我们从一季度、二季度的观察,我们遇到了一些比我们预想的要困难得多的问题,比如说出口,尽管7月份出口有所回升,但6月份的时候我们的出口是负增长3%以上,尽管昨天的说句说财政7月份的同比是增长的,但是上半年财政增长只有3%,这是一个很困难的格局。经济增速直接决定着就业,决定着财政收支平衡,决定着煤炭、钢铁、石油化工等行业的经营状况,决定着银行资金状况控制在一定的规模。即便我们7月份出口数据有所改观,但是我们注意到上半年人民币升值为5.6%,这样一个升值带来的结果不能使出口成为经济增长的动力。  而投资方面,这两天发改委的领导说,我们不可能再有一个新的四万亿,即便有也是有效率的。扩大消费需求固然是我们解决这个矛盾的根本之策,但是扩大消费、扩大内需不可能在短期内有跳跃式的增长。在2013年,在投资增长中,最稳定、贡献最大的首先就是房地产业。因此,2013年稳住房地产业的投资规模和增速对于国民经济来说是一个至关重要的事,而不是相反。  至于通货膨胀,请大家注意,通货膨胀指的是居民消费价格,而不是资产价格,我们说的房价、股价都是资产价格,表达通货膨胀的CPI说的是消费品和居民消费价格,两个价格别一概而论。当然,我们2013年究竟会不会有恶性通胀出现,现在在各个领域人们也有不同的说法,人们说现在更多的应该担心通货紧缩,因为我们几乎没有一个制造业领域,或者实业领域是供不应求的,更多的是供大于求,而且据2012年和2013年上半年的物价数据,连温和正常通胀的3%下限都没达到,不值得把通货膨胀问题提出来。我以为还是小心为好,因为从2008年以来,中国通货膨胀的推动因素都不主要是中国自己的供求不平衡,而是外部因素为主。比如国际大宗商品价格上涨,再比如说美国的量化宽松货币政策给我们出的,人民币要么升值,要么忍受输入性通胀这样的两难问题,这个问题有点专业,我不在这里展开说。简单说,不论是维护国民经济的增长速度,还是防止通货膨胀,房地产业在2013年首先是扮演一个正面,而不是相反的角色,这是一个已成定局之事。

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